Co zrobić, kiedy nikt nie chce być w Zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej?

Zarząd we Wspólnocie Mieszkaniowej to organ, który decyduje o jej życiu, kieruje nią i reprezentuje ją na zewnątrz. To zatem z jednej strony odpowiedzialność, ale z drugiej – satysfakcja z zarządzania i poczucie sprawstwa oraz wpływu na swoją najbliższą okolicę. Co jednak zrobić, jeśli we Wspólnocie Mieszkaniowej nikt nie jest zainteresowany taką aktywnością? Czy to znaczy, że jej funkcjonowanie skazane jest na niepowodzenie? Niekoniecznie. Rozwiązaniem jest „zarząd powierzony”.

Wspólnota Mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna, aby mieć możliwość zaciągania zobowiązań oraz składania oświadczeń woli zarówno w stosunku do osób trzecich, jak też w stosunku do właścicieli lokali musi posiadać wybrany w drodze uchwały organ ją reprezentujący – Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zarząd powierzony a zarząd właścicielski

Zgodnie z art. 18 Ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (dalej jako Uwl) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zarząd taki określany jest mianem „zarządu powierzonego”.

Jeżeli jednak do takiego powierzenia nie dojdzie, co do takiej nieruchomości stosuje się art. 20 Uwl, na mocy którego właściciele lokali zobowiązani się do wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Taki natomiast zarząd zwany jest „zarządem właścicielskim”.

Takie rozwiązania w zakresie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zaproponowane w Ustawie o własności lokali, wydają się być racjonalne, jednakże nie przewidują jednej sytuacji – kiedy np. z uwagi na brak czasu lub zaistniałe konflikty we Wspólnocie żaden z właścicieli lokali nie chce podjąć się lub wręcz boi się pełnienia funkcji członka zarządu, z uwagi na wiążącą się z tym odpowiedzialność.

TuMieszkamy, jako profesjonalny i doświadczony zarządca nieruchomości, wychodząc naprzeciw podobnym sytuacjom, oferuje swoją pomoc i zaangażowanie w procesie ewentualnej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to jest z „zarządu właścicielskiego” na „zarząd powierzony”. TuMieszkamy nie tylko przygotuje wówczas niezbędne materiały do zwołania zebrania właścicieli lokali w przedmiocie zmiany sposobu zarządu, ale również w razie potrzeby zajmie się jego przeprowadzeniem, zapewnieniem obecności notariusza, a także – zebraniem stosownych pełnomocnictw od właścicieli lokali do głosowania na takim zebraniu.

Zarządca przymusowy

Na koniec, z zawodowego obowiązku wspomnieć należy o jeszcze jednym wariancie, jaki przewidziany został w art. 26 Uwl – ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd na wypadek, gdyby zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia w sposób prawidłowy swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Rozwiązanie takie powinno być traktowane jako ostateczność. Właściciele lokali właściwie tracą wówczas możliwość sprawowania bieżącego zarządu nieruchomością, a zarządca przymusowy de facto rozliczany jest ze swoich działań jedynie przez sąd, na podstawie opisowych sprawozdań, bez zaznajomienia się z bieżącymi problemami istniejącymi we Wspólnocie. Ponadto, aby doszło do skutecznego ustanowienia zarządcy przymusowego inicjatywę przed sądem w tym zakresie powinien podjąć przynajmniej jednej z właścicieli lokali, zaś uczestnikami postępowania muszą być wszyscy pozostali właściciele lokali. Przy dużych Wspólnotach (o znaczącej ilości lokali) może nastręczać to problemów o tyle, że wszyscy właściciele lokali muszą zostać skutecznie powiadomieni przez Sąd o toczącym się postępowaniu, a także mieć możliwość wzięcia udziału w ewentualnym posiedzeniu, podczas którego doszłoby do ustanowienia zarządcy przymusowego.

Jakub Trznadel, Radca Prawny, Departament Prawny TuMieszkamy