Jak wydzielić strych z części wspólnej i przygotować z niego lokal?

Procedura nabycia własności części nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej jest procesem złożonymi wymagającym spełnienia szeregu przesłanek. Jednakże, podjęty trud prowadzi finalnie do znaczącego zwiększenia ilości środków finansowych na koncie Wspólnoty Mieszkaniowej, pozwalających np. na zrealizowanie od dawna planowanych remontów.

Poniżej przedstawiamy poszczególne etapy nabywania nieruchomości wspólnej i konieczne działania potrzebne do wykonania:

Krok 1.

Aby doszło do przeniesienia własności części nieruchomości wspólnej, konieczne jest uzyskanie zgody właściciela budynku, czyli – w tym przypadku – WspóInoty  Mieszkaniowej.

Zarząd Wspólnoty przedstawia mieszkańcom pomysł, zazwyczaj na wniosek inwestora, na wyodrębnienie poddasza i zaadaptowanie go do potrzeb mieszkalnych oraz przedstawia członkom wspólnoty projekt uchwały w tej materii.

W uchwale wspólnoty powinny znaleźć się zapisy stanowiące m.in. o:

• wyrażeniu zgody na adaptację powierzchni wspólnej na cele mieszkaniowe oraz wskazanie ilości metrów adaptowanej powierzchni
• wskazaniu osoby inwestora
• wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów wszystkich członków wspólnoty, która będzie następstwem powstania własności lokalu zaadoptowanego na powierzchni wspólnej
• upoważnieniu dla Zarządu Wspólnoty do wykonania uchwały, w tym do zawarcia z inwestorem umowy ustalającej warunki przekazania nieruchomości do adaptacji oraz realizacji inwestycji
• upoważnieniu dla inwestora do realizacji wszelkich formalności związanych z adaptacją zwłaszcza wnioskowania o pozwolenie na przebudowę poddasza i pozwolenie na użytkowanie, w tym upoważnieniu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Uchwała zawierająca takie zapisy musi być protokołowana przez notariusza. Zgodnie natomiast z aktualną linią orzeczniczą sądów apelacyjnych i Sądu Najwyższego, w myśl aft. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a) Ustawy o własności lokali, do udzielenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy i rozporządzenia tym lokalem, wystarczająca jest większościowa uchwała członków wspólnoty, bez konieczności uzyskiwania jednomyślnego wyniku głosowania.

Przeniesienie własności części nieruchomości wspólnej na rzecz inwestora może odbyć się albo odpłatnie (wówczas konieczne jest ustalenie ceny sprzedaży 1m2 adaptowanej powierzchni) albo nieodpłatnie. Decyzja w tym zakresie należy do członków Wspólnoty.

Krok 2.

Mieszkańcy budynku muszą udzielić pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty m.in. do podpisania umowy, w której opisane są warunki, pod jakimi część piwnicy, stych czy poddasze będzie przekazane inwestorowi. Umowę tę warto podpisać przed notariuszem i określić ją jako umowę przedwstępną (przyrzeczenia) zawarcia umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej), a treść obietnicy powinna być wpisana do Księgi Wieczystej budynku.

W umowie zawierane są wszelkie porozumienia ustalone pomiędzy inwestorem a Wspólnotą. Inwestor zobowiązuje się w niej m.in. do dokonania adaptacji w określonym czasie (np. w ciągu 1-2 Iat) i zakresie, do pokrycia wszelkich kosztów związanych z adaptacją w tym do zapłaty za ewentualne szkody poczynione w substancję budynku i za zmianę wysokości udziałów wszystkich właścicieli lokali (koszty aktu notarialnego i wpisów w księgi wieczystej), a wspólnota w zamian zobowiązuje się w niej do przeniesienia własności po przeprowadzeniu adaptacji (za ustaloną cenę lub nieodpłatnie – w zależności od ustaleń).

Krok 3.

Jeśli mieszkańcy wyrażą w uchwalę zgodę na adaptację poddasza, należy wówczas wykonać projekt architektoniczny przebudowy. Musi on pokazywać w jaki sposób zaaranżowana ma zostać powierzchnia, a dodatkowo do projektu trzeba dołączyć np. :

• opinię rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych, który zaświadcza, że przebudowa lub nadbudowa nie będzie zagrażać bezpieczeństwu ludzi w razie pożaru;
• zaświadczenia, zakładu energetycznego, ciepłowniczego czy wodociągów, że są w stanie dostarczyć do budynku więcej prądu, ciepła wody lub gazu.

UWAGA! Według prawa budowlanego pomieszczenia na poddaszu powinny mieć średnio 2,5 m wysokości. Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą, a najmniejszą wysokością pomieszczenia (lecz nie mniejszą niż 1,9 m). Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m przeznacza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia. Uznaje się ją za pomocniczą (można przeznaczyć na schowki, garderoby itp.).

W budynku wielorodzinnym szerokość w świetle ścian pomieszczeń powinna wynosić co najmniej:

• pokoju sypialnianego przewidzianego dla jednej osoby - 2,2 m,
• pokoju sypialnianego przewidzianego dla dwóch osób - 2,7 m,
• kuchni w mieszkaniu jednopokojowym - 1,8 m,
• kuchni w mieszkaniu wielopokojowym - 2,4 m.

W mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m kw.

UWAGA! Nadbudowa kondygnacji użytkowej na pięciokondygnacyjnym domu bez windy wymaga wyposażenia go w windę. Od tej zasady jest jednak wyjątek - adaptacja na cele mieszkalne poddasza (strychu) usytuowanego bezpośrednio nad czwartą kondygnacją istniejącego budynku wielorodzinnego, wzniesionego przed dniem wejściem w życie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli przed 1 kwietnia 1995 toku.

Krok 4.

Projekt należy przedstawić w wydziale architektury Urzędu Miasta wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć m.in. projekt architektoniczny, uchwałę Wspólnoty wyrażającą zgodę na adaptację oraz umowę ze Wspólnotą dotyczącą adaptacji.

Dodatkowo jeśli przebudowa poddasza ingeruje w wygląd zewnętrzny nieruchomości (np. obejmuje nadbudowę), wtedy należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Krok 5.

Po przeprowadzeniu adaptacji potrzebne jest uzyskanie zgody na użytkowanie pomieszczeń, a ze Starostwa zaświadczenie o samodzielności lokalu i jego przeznaczeniu na cele mieszkaniowe.

Dodatkowo, trzeba uzyskać wyrys wyodrębnionego lokalu. Wówczas zarząd wspólnoty może zawrzeć umowę notarialną o jednostronnym wyodrębnieniu własności lokalu.

Krok 6.

Po realizacji przez inwestora ustalonych wcześniej zasada przeniesienia własności, uzyskaniu wszelkich pozwoleń i dostarczeniu ich Zarządowi Wspólnoty ten, na podstawie uchwały wymienionej w kroku 1, ustanawia przed notariuszem odrębną własność nowego lokalu i dokonuje (w tym samym akcie notarialnym) zmiany wysokości udziałów wszystkich lokali we Wspólnocie.

W tym samym akcie notarialnym dochodzi do przeniesienia własności nowo wyodrębnionego lokalu na rzecz inwestora.

Koszty tego aktu notarialnego i wpisów do ksiąg wieczystych co do zasady ponosić powinien inwestor, albowiem Wspólnota Mieszkaniowa może wydatkować środki z zaliczek tylko na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Krok 7.

Notariusz, za wolą inwestora, składa wniosek o założenie księgi wieczystej nowego lokalu. Do wydziału ksiąg wieczystych kieruje też wniosek o zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości (koszty tych wpisów ponosi inwestor).

r.pr. Jakub Trznadel, Departament Prawny TuMieszkamy