Blog

Zarządzanie halą garażową jako odrębnym lokalem

W jaki sposób zarządzać halą garażową jako odrębnym lokalem? Kto ponosi koszty utrzymania części wspólnej oraz na kim spoczywa obowiązek finansowania prac remontowych na terenie części wspólnej, w tym także w hali garażowej?

Wspólnoty Mieszkaniowe, zgodnie z Ustawą o własności lokali, powołane są do zarządzania nieruchomością wspólną. Za części wspólne nieruchomości uznaje się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W przypadku nowych osiedli jednym z obowiązków nakładanych na deweloperów przez samorządy podczas wydawania pozwolenia na budowę jest zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla samochodów, co na etapie realizacji inwestycji najczęściej następuje poprzez wykonanie hal garażowych zlokalizowanych pod budynkiem Wspólnoty. W zależności od przyjętego przez dewelopera modelu hala garażowa albo stanowi nieruchomość wspólną z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonych miejsc, albo jest odrębnym lokalem z oddzielną księgą wieczystą, posiadającym wielu współwłaścicieli. W przypadku drugiego z opisanych wyżej rozwiązań powstaje problem: kto jest odpowiedzialny za utrzymanie hali garażowej w należytym stanie, kto finansuje te prace i przez kogo środki na te cele są zbierane?

Powszechną praktyką jest, że współwłaściciele hal/i garażowej podejmują uchwały, na mocy których ustalają „wewnętrzne” opłaty na koszty utrzymania ich lokalu/i jako współwłasności. Na tej podstawie do opłat związanych z zaliczkami na koszty zarządu nieruchomością wspólną (należne od udziału lokalu w nieruchomości wspólnej) doliczane są kwoty na poczet utrzymania hal/-i garażowej.

Nie jest to jednak rozwiązanie do końca prawidłowe. Wspólnota z mocy ustawy nie jest bowiem zarządcą odrębnych nieruchomości, jakimi są lokale niemieszkalne – hale garażowe. Chociaż zapewne żaden bank nie założyłby oddzielnego rachunku bankowego dla kilkudziesięciu współwłaścicieli i zbieranie zaliczek na koszty utrzymania hal garażowych na koncie bankowym Wspólnoty stanowi swoiste ułatwienie, niemniej może to rodzić pewne problemy np. z windykacją i legitymacją Wspólnoty do ich dochodzenia.

Zaliczki zbierane we Wspólnocie na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną (należne od każdego lokalu czy też udziału w hali garażowej) są bowiem czym innym niż „wewnętrzne” środki zbierane przez współwłaścicieli lokali garażowych (niemieszkalnych, posiadających większe grono współwłaścicieli). Zarząd Wspólnoty nie może, a wręcz nie ma prawa, wydatkować zaliczek zbieranych na podstawie art. 14 i 15 Ustawy o własności lokali na potrzeby utrzymania, konserwacji czy remontów w halach garażowych (lokalach niemieszkalnych) ponieważ są to odrębne nieruchomości, a zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego wspólnoty uprawnione są do zaciągania zobowiązań i pokrywania należności tylko w zakresie nieruchomości wspólnej.

Rozwiązaniem tego problemu byłoby doprowadzenie do sytuacji, kiedy to współwłaściciele hal/-i garażowej, jako odrębnego lokalu, podjęliby uchwałę o powierzeniu wykonywania czynności zwykłego zarządu ich lokalem każdorazowemu zarządcy/zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej oraz ustalili, że będą dokonywać wpłat na koszty utrzymania ich odrębnej nieruchomości na konto bankowe WM, zaś w przypadku zwłoki – zarząd/zarządca WM byłby uprawniony do prowadzenia windykacji z tego tytułu. Wówczas zbieranie środków na tym koncie byłoby prawnie usankcjonowane, a zarząd uprawniony do ich wydatkowania na cele utrzymania odrębnego lokalu, konserwacji czy przeprowadzania remontów wewnątrz hal/-i.

 

r.pr. Jakub Trznadel, Departament Prawny TuMieszkamy